Case, Ance: in Italia nessun rischio di bolla immobiliare
Per il presidente dei costruttori è necessario riattivare il circuito del credito soprattutto a favore delle giovani coppie
Roma, 7 settembre 2012 – Il mercato immobiliare residenziale italiano permane in una situazione di forte difficoltà e molteplici sono i fattori che ne ostacolano la ripresa. Ad attestarlo è il deciso ridimensionamento delle compravendite residenziali in Italia -31,2% nel quinquennio 2007-2011 e -19,6% nel I trimestre 2012 su base annua, a fronte di una flessione dei prezzi delle abitazioni sensibilmente più contenuta. E’ quanto emerge da uno studio dell'Ance, in base al quale però il presidente Paolo Buzzetti rassicura che in Italia non ci sono gli estremi gli estremi per lo scoppio di una bolla''.
La tenuta dei prezzi degli immobili in questa fase, rappresenta un aspetto nuovo; nelle fasi precedenti, dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981, 1992), si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi anni non si è avuto. Fin dall'inizio della crisi economico-finanziaria, più di quattro anni fa, l'Ance aveva evidenziato che le condizioni del mercato immobiliare italiano non avrebbero portato allo scoppio di una bolla immobiliare, come invece e' stato per altri paesi, e che i prezzi delle abitazioni, quindi, si sarebbero mantenuti sostanzialmente stabili.
Questo trova conferma anche nel ''Rapporto sulla stabilità finanziaria'' di Banca d'Italia di aprile 2012, laddove a partire dal 2007, a fronte di una brusca caduta del numero di abitazioni compravendute, i prezzi sono rimasti pressoché stabili.
"Alla base di tale dinamica che sembra escludere l'esistenza di una bolla immobiliare in Italia, - continua l'analisi dell'Ance - a differenza di altri paesi vi e' anche l'andamento demografico, che contribuisce a mantenere elevata la domanda di immobili. La popolazione, soprattutto negli ultimi anni, ha infatti
continuato a crescere: tra il 2004 e il 2010 si rileva un aumento complessivo del 3,7%. Il ritmo di crescita delle famiglie, poi, e' ancora più sostenuto: nello stesso periodo sono aumentate mediamente di circa 328.000 unità l'anno, con un incremento medio annuo pari all'1,3%".
A fronte di questo forte aumento del numero dei nuclei familiari, si e' invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni. Nel periodo 2004-2010, risultano messe in cantiere, mediamente ogni anno, 243.000 abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta pertanto un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni. Piu' in generale, per quanto riguarda il problema dell'invenduto, in Italia tale fenomeno non risulta generalizzato ma caratterizza singole e ben definite realtà locali. In base ad una stima Ance, nel 2011, solo il 27,1% degli scambi complessivi riguarda immobili di nuova costruzione. Il peso preponderante delle compravendite e', quindi, attribuibile ad abitazioni già in uso. Sono proprio queste, quindi, a influenzare significativamente il prezzo di mercato.
Da un confronto tra il mercato immobiliare residenziale italiano e quello dei più importanti paesi europei e extraeuropei, emergono sostanziali differenze. Per esempio, nel nostro paese non esiste un problema di invenduto derivante da default sui mutui, uno dei principali fattori all'origine della consistente caduta dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti. D'altronde, e' la stessa Banca d'Italia ad evidenziare che, anche in un periodo di crisi come quello che stiamo attraversando, il tasso di insolvenza da parte delle famiglie italiane e' rimasto sostanzialmente stabile e in linea con il passato. Ciò è dovuto anche al livello di indebitamento delle famiglie italiane, che risulta essere uno dei più bassi a livello mondiale.
L'Ance ha proposto l'introduzione di alcune misure in grado si stimolare il mercato residenziale e contribuire alla ripresa del settore. Tra queste si ricordano innanzi tutto l'istituzione di un fondo di garanzia dello Stato per l'erogazione dei mutui alle famiglie. In questo modo risulterebbero fortemente ridotti
i rischi di credito legati all'instabilita' dei redditi da lavoro. Al secondo punto, l'alleggerimento del costo fiscale nella fase di acquisto di aree e fabbricati destinati a nuova edificazione o a progetti di recupero prevedendo l'applicazione delle imposte sui trasferimenti in misura fissa, a fronte dell'attuale percentuale del 10-11% sul prezzo d'acquisto.
Inoltre l'Ance propone la riduzione del carico fiscale sulle compravendite, introducendo, non solo per l'acquisto della ''prima casa'', una detrazione Irpef pari all'Iva, o all'imposta di registro, calcolata su un valore massimo di 100.000 euro, a condizione che il corrispettivo d'acquisto non superi 200.000 euro. Anche il riconoscimento integrale della detraibilita' degli interessi passivi relativi al mutuo contratto dai contribuenti per l'acquisto dell'abitazione principale (oggi limitato al 19%, fino a un massimo di 4.000 euro). Infine la detassazione dell'Imu, per almeno per 3 anni dall'ultimazione della costruzione, sui fabbricati invenduti.
