Urbanistica, Milano: no alla giungla di torri

Milano, 26 giugno 2011 - Grattacieli in bilico nel futuro di Milano. All'ombra di quelli già approvati, come le sette torri oltre i 100 metri che sorgeranno tra Porta Nuova e l'ex fiera Citylife, i tecnici di Palazzo Marino stanno cercando il modo di ridurre le ulteriori volumetrie concesse dal Piano di governo del territorio allo skyline cittadino del 2030. Di fronte ai numerosi progetti avviati, oggi su carta o in fase di realizzazione, «prima di guardare al futuro dobbiamo fare i conti con quanto è stato realizzato finora. Stanno emergendo alcune criticità e vorrei partire da qui insieme agli operatori», afferma il neo-assessore all'Urbanistica del Comune di Milano, Lucia De Cesaris, alle prese con la revoca del Pgt. Lo strumento urbanistico adottato da Letizia Moratti il 14 luglio 2010 (quello approvato a febbraio, recependo 300 delle oltre 4.700 osservazioni, non è mai stato reso pubblico) darebbe la possibilità ai privati di costruire altri 144 Pirelloni in giro perla città. La proiezione, del tutto strumentale alla spettacolarizzazione del dato e realizzata da alcuni docenti del Politecnico di Milano, considera gli oltre 5,7 milioni di metri quadri potenziali di slp (superficie lorda di pavimento) generati nei 23 ambiti di trasformazione urbana, individuati dallo strumento di governo del territorio. Per fare alcuni esempi, nell'ex scalo ferroviario Farmi potrebbero addensarsi circa 650mila metri quadri di slp, pari a 16 grattacieli come il Pirelli. Circa il doppio andrebbero nell'area Stephenson, a Nord Ovest della città, dove l'indice edificatorio arriva fino a 2,7, più alto rispetto al resto della città. Qui, come aveva annunciato l'ex assessore Carlo Masseroli, potrebbe nascere una Defense milanese, un piccolo distretto del business. Sul rischio di un'eccessiva densificazione di certi quartieri si gioca il futuro del Pgt. L'analisi dello stato dell'arte è il punto di partenza per qualsiasi modifica al documento: «Costruire in verticale non è di per sé negativo, rappresenta anzi una possibilità di ridurre il consumo del suolo conservando spazi di verde - aggiunge l'assessore De Cesaris -. Milano però deve fare il punto di quanto è stato fatto finora, che è tanto. Dobbiamo vedere come questa ondata di nuovo si rapporta con la conformazione del territorio. Finché non si sono concluse certe realizzazioni non possiamo capire quanta domanda c'è sul mercato per questo tipo sviluppi. Per quanto riguarda il futuro, sono pronta ad accettare progetti ragionevoli, ma all'interno del disegno di una città fruibile, dotata di servizi e verde. Non vogliamo tanti piccoli pezzi di città, ma una città continua, senza cattedrali nel deserto». Nel frattempo i "progetti cantiere" avviati vanno avanti. Esclusi dal Pgt (che di fatto non interviene sul 38% della superficie di Milano) sono oggetto di precedenti approvazioni che addirittura risalgono alla giunta di Gabriele Albertini. Sulla carta sono una trentina i grattacieli previsti. Tutti però, come Citylife insegna, alle prese con la difficoltà di collocare le tre torri terziarie, devono fare i conti con la crisi attuale del mercato, cercando di reinventarsi. Dritti o storti, gli edifici verticali si scontrano con un tasso di sfitto degli uffici che nel capoluogo lombardo ha raggiunto 12 per cento e il loro futuro dipende dalle scelte degli operatori. Il report Bnp Pari-bas real estate del primo trimestre 2011 registra un volume di uffici "vuoti" in forte aumento, per un totale di 1,34 milioni di metri quadri. Nella prima parte dell'anno sono stati consegnati circa 51mila metri quadri di nuovi progetti, ma si tratta di un livello ancora modesto a fronte di un'offerta in continua crescita. La maggioranza delle transazioni (35%) riguarda superfici tra i 3mila e i 6mila metri quadri, nessuna di taglio superiore agli 8mila, e le società più attive appartengono prevalentemente al settore banche e assicurazioni. Inoltre, in seguito all'elevato volume di pre-let dell'anno scorso, le società che iniziano a occupare i nuovi uffici liberano così degli spazi che, al momento, non hanno ancora trovato un conduttore. A questi fattori bisogna aggiungere il calo dell'occupazione in corso, che continuerà per buona parte dell'anno, andando a incidere sul volume di sfitto. In questo contesto per il mercato diventa cruciale conoscere le intenzioni dell'amministrazione sul resto della città: la settimana scorsa in un'intervista al Sole 24 Ore l'assessore De Cesaris ha dichiarato di voler riaprire la fase di valutazione delle oltre 4.700 osservazioni presentate al Pgt. Tra queste c'è quella di quattro associazioni (Legambiente, Libertà e Giustizia, Acli e Arci) che chiede di diminuire le volumetrie negli ex scali ferroviari per aumentare il verde e le case low-cost.